Афенида – недвижимость за рубежом

1. Существующая недвижимость

- Подписание предварительного договора (compromesso) между владельцем недвижимости и ее покупателем, в котором указываются реквизиты покупателя и продавца, детальное описание недвижимости, условия и способ оплаты, согласовывается дата подписания финального контракта купли – продажи. Нет обязательного законодательно прописанного залога (caparra). Размер предоплаты зависит от договора между покупателем и продавцом (около 10% от стоимости недвижимости). В Италии деньги после заключения compromesso переходят непосредственно на счет владельца недвижимости. В Италии нет закона, обязывающего при заключении compromesso пользоваться услугами нотариуса, однако мы настоятельно рекомендуем и всегда прибегаем к ним. Если продавец недвижимости согласен с условиями, предложенными покупателем (цена или любые другие), то за покупателем закрепляется эксклюзивное право на покупку. Если предварительный договор расторгается по вине или желанию покупателя, задаток покупателю не возвращается за исключением особых случаев . Если продавец отказывается от сделки, то задаток возвращается в двойном размере.

Покупатель заранее должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код (codice fiscale) и открыть валютный счет в итальянском банке. В момент заключения предварительного контракта он оплачивает комиссионные за услуги агентству недвижимости. Средний размер комиссии составляет 2–3% от стоимости сделки.

Нотариус в Италии представляет государство. Он контролирует кадастровую стоимость недвижимости, отсутствие долгов, ипотечных обременений и других юридических обязательств. В целом он следит за чистотой сделки. Но обычно это и наша работа для гарантии качества своих услуг перед нашими клиентами.

- Заключение контракта купли-продажи (atto) происходит спустя 1-3 месяца после подписания compromesso. Одновременно с процессом подписания atto должна состояться материальная и юридическая передача проданного объекта, после которого покупатель недвижимости становится ее владельцем. После процедуры подписания нотариус регистрирует недвижимость в Реестре Недвижимости Италии.

Недвижимость может быть приобретена как на физическое, так и на юридическое лицо. Компании или фирмы образованные и зарегистрированные в Италии, в которых компаньоны, акционеры – иностранцы, считаются итальянскими и обязаны придерживаться итальянского законодательства.

Дополнительные расходы

Что касается НДС, то в Италии – частные лица при покупке недвижимости НДС не платят. Они платят государственную пошлину.

Если они покупают недвижимость у частного лица как «первый дом», то должны будут прописаться там в течение 18 месяцев. В это случаи они платят 4% от стоимости недвижимости. Если в течение 18 месяцев они не прописываются в квартире или вилле, то автоматически они платят налог как на «второй дом».

Если они покупают недвижимость как «второй дом», то платят налог 10%. Это не НДС. Это регистрационный сбор (гос. пошлина). Он состоит из трех налогов:
- гербовый сбор 7%
- ипотечные налог 2%
- кадастровый налог 1%.

Если недвижимость приобретается у застройщика, то есть у юридического лица, то все указанные налоги фиксированные и равны 168 евро (3 вида налога по 168 евро).
Если эта новостройка будет «первым домом», то в дополнение уплачивается налог 4% от стоимости недвижимости. Если эта новостройка будет «вторым домом», то 10% от фактической стоимости недвижимости. Если недвижимость классифицируется как Deluxе, то налог всегда будет 20%. В данном случае все эти проценты – разные ставки НДС. Но как правило они уже включены в стоимость недвижимости.

Юридические лица при покупке недвижимости платят НДС.

В целом, налог на добавленную стоимость (I.V.A.) в Италии — имеет три ставки, 4%, 10% и 20%, в зависимости от товара или услуг.

Нотариус и юрист

Комиссия нотариуса 1,5–-3% (+20% НДС)
Комиссия адвоката (если клиент его нанимает) – 1–2% (+20% НДС)

Комиссия агента

Общая комиссия составляет в Италии:
2-3%+НДС (от продавца) и 2-3%+НДС (от покупателя).

Мы ее делим с Вами пополам.
50% – Вам.
50% – нам.
Комиссия всегда включена в стоимость наших предложений!

2. Строящаяся недвижимость.

- Прежде чем брать с покупателей недвижимости деньги застройщик должен получить в банке garanzia. В случае, если недвижимость не будет достроена (по причине банкротства, проблем со здоровьем, смерти..) банк возвращает полностью сумму (fideiussione), которая была переведена на счет застройщика. Таким образом, покупатель полностью гарантирован.
- Заключается contratti di reservazione
- Stati di pagamenti (5%, потом все остальное.. 25% при закладке фундамента..)
- После заключения atto покупатель становится владельцем.
- При сдаче владелец смотрит недвижимость и составляет Verbale di consegna, где обозначает все недостатки и недоработки. Застройщик в обозначенный срок должен их устранить. После составляется новый документ, где владелец соглашается с законченность строительства.
- Assicurazione decinale – годовая страховка на новую недвижимость. Если возникают серьезные проблемы, страхователь обязан их устранять.